区分所有法（建築物区分等相關法）第3條規定：「所有單元業主可以共同組織協會，管理建築物、場地及附屬設施，並根據本法規定召開會議、制定章程、委任經理。」換言之，物業管理協會是根據区分所有法成立的機構，由所有單元業主組成，負責維護和管理業主們共享的公共區域。一般来説，物業管理協會的工作內容包括三個方面：公共區域的維護與管理、社區生活管理、以及協會本身的管理。關於物業管理協會的具體職責，國土交通省發布的標準管理協議中列出了以下17點，許多公寓都參考了這些協議。

 

1. 1) 物業管理協會負責的場地和公共區域的安保、保護、維護、清潔、消毒和廢棄物處理
2.  
3. 2) 協會負責的物業部分的維修
4.  
5. 3) 與制定或修改長期維修計畫相關的事項
6.  
7. 4) 與為建築物重建達成共識所需事項的調查相關的事項
8.  
9. 5) 管理賣方房地產公司提供的設計圖和規格
10.  
11. 6) 整理和管理維修等歷史資訊
12.  
13. 7) 與公共區域等相關的火災保險和其他非人壽保險相關的事項
14.  
15. 8) 在業主私人區域里進行一些適合由協會来管理的事项
16.  
17. 9) 對場地和公共區域等進行改造和運営
18.  
19. 10) 管理用於維修的預留資金
20.  
21. 11) 與政府、其他公共機構及社區協會的公共關係活動
22.  
23. 12) 維護公共道德、紀律和安全的相關事務
24.  
25. 13) 防災相關事務
26.  
27. 14) 對外關係和溝通事務
28.  
29. 15) 在考慮當地社區利益的前提下，促進居民之間的社區建設
30.  
31. 16) 管理協會解散後剩餘資產的清算
32.  
33. 17) 為促進協會成員的共同利益和確保良好的生活環境所必需的其他事項

34.  

為了落實上述事項，通常會制定管理章程，作為管理協會運作的基本規則，並任命一名經理負責管理事務。在業主大會上選出的管理協會董事被稱為理事（Riji），而他們的代表稱為理事長（Rijicho），即上文提到的經理。

 

上述許多事務對於物業管理協會和管理人員來說難以獨立完成，因此外包給了公寓管理公司。在許多情況下，公寓內部問題的解決以及管理費的收取和管理也都外包給了管理公司。物業管理協會常常與管理公司混淆，但實際上負責公寓管理的是物業管理協會，而非管理公司。然而，在近期許多新建公寓專案中，管理公司都是事先選定的，並由該公司主導公寓的管理事務。不幸的是，有些管理公司提供的服務超出了委託範圍，並收取了過高的費用。還有一些案例中，受託管理管理費等事務的管理公司破產，導致相關費用無法追回。受這些案例的影響，人們開始重新審視對管理公司的委托。就此而言，2001年實施的《促進公寓管理規範法》鼓勵業主對于管理自己房產的主導意識。

 

物業管理協會的最高決策機構是其業主大會。業主大會分為定期大會和特別大會。定期大會每年召開一次或多次，而特別大會則根據需要召開。在定期大會上，會就財務、活動報告、預算審議以及協會理事選舉等事項作出決議。原則上，業主大會上討論的事項由出席會議的會員所持表決權的多數票通過。在標準的經營章程中，每一戶都享有一票表決權。

 

業主在進行大規模維修、重建及其他待決事項時所享有的投票權，不僅是權利，也是物業管理協會履行管理職責時所承擔的義務。為業主大會通過的各項決議，由業主大會決議選舉產生的理事會成員將與物業管理公司合作，並依據業主大會制定的管理章程，進行實際的物業管理工作。

 

 

公寓業主可以在管理章程允許的範圍內對其私人使用區域進行裝修。然而，需要注意的是，此類裝修通常需要獲得物業管理協會的批准。這項規定是為了裝修影響公共區域或其他業主時，防止可能引發業主之間的糾紛。

 

最近許多業主大會上討論的話題是「民宿」。隨著越來越多的業主透過網路等方式出租房產，引發了各種問題。越來越多的公寓管理章程禁止民宿，理由包括垃圾處理、深夜噪音擾民、公共區域不遵守規則以及可能成為犯罪溫床等。這是因為一旦這些問題被大眾知曉，公寓的資產價值就會迅速下降。

 

 

儘管協會面臨許多複雜問題，但業主的老齢化、租賃合約增加以及空置房屋數量上升，導致業主大會出席率降低，願意擔任理事的會員人數也隨之減少。有些理事被迫連續多年擔任同一職務，可見理事們肩負的重擔之重。此外，由於管理費的收取日益困難，諸如因缺乏維修資金而無法進行樓宇維護等情況也日益增多。

 

 

物業的管理狀況很大程度取決於物業管理協會是否運作良好並能應對週邊環境的變化。因此，在選擇購買或租賃物業時，您務必收集有關物業管理協會和管理公司的信息，因為這直接影響物業的資產價值。此外，當您成為公寓的業主後，您也應積極參與公寓的管理，以維護其資產價值。

 

 

 

服務