房屋貸款

在日本，許多人在購屋時會考慮房屋貸款。許多金融機構提供各種類型的房屋貸款服務。本文將概述日本房屋貸款的類型和特點，作為基本知識。了解各種貸款類型的區別，將有助於您選擇符合自身需求和財務狀況的貸款。

 

日本的房屋貸款主要分為兩大類：公共貸款和私人貸款。公共貸款包括日本住房金融局（JHF）貸款、與房產累積儲蓄計劃掛鉤的房屋貸款以及地方政府貸款。私人貸款包括銀行、由信用金庫、信用合作社和勞動銀行提供的貸款，JA（日本農業協同組合）會員貸款，人壽保險購買者貸款，非銀行貸款以及Flat 35（JHF利用房屋債券證券化發行的長期固定利率房屋貸款）。

日本房屋貸款利率主要分為三種：

 

1. 1) 浮動利率

       浮動利率是指與市場利率掛鉤的利率，每月或每年調整兩次。借款人可以在藉款後更改利率類型。

    

   優點:

   • - 與其他類型的貸款相比，利率較低
   • - 如果利率下降，還款金額有可能降低
   • - 可靈活更換利率類型

    

   缺點:

   • - 若利率上升，還款金額可能增加
   • - 未來還款金額在藉款時並非固定不變

 

1. 2) 貸款期間內固定利率
   

       在整個貸款期間適用的固定利率，在簽訂合約時確定。有兩種：一種是整個期限內固定利率，另一種是在期限內調整利率。

    

   優點:

   • - 固定還款計劃，方便長期規劃
   • - 若在低利率期間簽訂合同，則整個貸款期限內均可享有低利率

    

   缺點:

   • - 與其他類型相比，利率較高
   • - 如果在高利率期間簽訂合同，則整個貸款期限內利率都較高

 

1. 3) 混合可調利率

        固定利率為前期固定利率，剩餘期限可選擇浮動利率或固定利率。具體契約條款因產品而異。

    

   優點:

   • - 初始階段還款額固定
   • - 若利率下降，固定期結束後還款金額可能降低

    

   缺點:

   • - 借款時無法確定固定期限後的還款金額
   • - 若利率上升，固定期限後還款金額可能增加

日本房屋貸款的償還方式主要有兩種：

 

1. 1) 本息攤還

        私人房屋貸款的常見還款方式，每次還款金額均相同（本金加利息）。

    

   優點:

   • - 還款額不變，方便長期生活規劃
   • - 與本金攤還相比，初始還款額較低

   缺點:

   • - 由於本金減少速度較慢且利息支出較高，總還款額較大
2. 2) 本金攤還

   此還款方式每次還款的本金均相同，另加本金餘額的利息。適用於Flat 35和與房產累積儲蓄計劃掛鉤的房屋貸款。

   優點:

   • - 還款金額隨時間遞減
   • - 貸款餘額減少較快，總還款額更低

   缺點:

   • - 初期利息支出較高，造成較大的初始負擔
   • - 較高的初期還款金額可能需要更高的每月收入，這可能會減少貸款金額

* 每月還款額以及獎金期額外還款

若選擇上述方法1)或2)進行還款，則有兩種還款方式。一種是僅按月還款。另一種是除按月還款外，在發放獎勵金時額外還款。對於

JHF的Flat35和與房產累積儲蓄計畫掛鉤的房屋貸款，獎勵金時的額外還款額度不得超過貸款總額的40%。

 

* 部分預付款

如果借款人選擇上述1)或2)進行還款，則可以透過提前償還部分貸款餘額來縮短還款期限或降低之後的每月還款額。這可以減少總利息支出。與海外貸款協議中的提前還款罰金類似，在日本，提前還款也可能需要支付一定的費用。費用金額因金融機構、貸款類型和提前還款方式而異，通常每次提前還款的費用在幾千日元到三萬日元之間（也有不收取費用的情況）。如果您計劃將來頻繁提前還款，則需要將這些提前還款費用納入考量。

在確定貸款機構、貸款金額、還款期限、還款方式和利率類型等資訊後，您將開始辦理貸款協議的實際申請手續。流程根據金融機構有所不同。這裡我們概述一下在私人銀行申請房屋貸款的一般流程。

 

1. 1) 申請初步審查

在與貸款金融機構協商貸款詳情後，申請初步審查。

 

1. 2) 初步審查

在簽訂購買協議之前，貸款金融機構會進行初步審查，審查借款人在最終還款年齡、借款年齡、還款負擔率、工作年限、年收入、健康狀況以及待購房產的抵押價值等。

 

1. 3) 提交申請資料

經過初步審核後，借款人需填寫並在貸款申請表和「團體信用人壽保險」申請表上蓋印章。将所有準備好的資料連同其他必要文件，一併提交至貸款金融機構。「團體信用人壽保險」是一種人壽保險，在借款人身故（或被認定為嚴重殘障）時，保險公司將代表借款人償還貸款。大多數房屋貸款都要求購買此保險，但使用Flat 35貸款時，此保險為可選項目。保險條款主要取決於投保人的健康狀況。過去五年內曾住院、接受手術或服用高血壓、高血脂等藥物的人員可能無法購買此保險。

 

1. 4) 最終審核

簽訂購買協議後，由擔保公司進行最終審核。除初步審核的標準審核項目外，還將審核借款人公司的規模及經營狀況、借款人是否具備購買團體信用人壽保險的能力等事項。

 

1. 5) 終審核結果及條件等通知

通過最終審核後，借款人必須完成一些手續，例如準備貸款協議所需文件、申請火災保險、委托地政士办理登記手續以及開設還款帳戶。

 

1. 6) 訂立房屋貸款協議

在貸款協議文件上加蓋印章後，訂立房屋貸款協議。

 

1. 7) 貸款發放

貸款金額將根據協議等規定支付到指定帳戶。

 

1. 8) 登記手續

所有權移轉登記及財產過戶手續完成後，購屋協議即告成立。

 

 

外國人購屋貸款

許多外國人希望在日本購置房產，但苦於資金不足，希望透過購屋貸款來實現這一目標。「是否有日本金融機構向外國人提供貸款？」「非居民可以貸款嗎？」「不會日語可以嗎？」本文將介紹外國人購房貸款的相關信息，希望能為有此需求的人士提供一些建議和指導。

 

- 擁有日本永久居留權、正在申請日本永久居留權、或擁有日本配偶。

- 為全職受薪員工。（非合約工）

- 擁有穩定的收入。

- 在日本至少有三年工作經驗（最好在同一家公司工作），或在日本自僱三年以上。

- 購買房產用於居住，而非作為第二套房等。

- 能夠用日語進行日常交流，並能用日語書寫自己的姓名和地址。

- 能夠提供近三年內簽發的源泉徴収票（扣繳憑單）和課税証明書（納税証明）（或確定申告書（自僱人士的最終報税表））。

- 申請時年齡介於20歲至65歲之間，貸款到期時未滿80歲。

 

 

如果申請人沒有日本永久居留權，則可能需要滿足以下條件：

 

- 在日本居住滿七年以上。

- 能夠支付20%的首付款。

中國銀行

中國銀行提供個人房屋貸款服務。該服務主要針對持有日本居留身份的日本和中國公民。貸款用途包括購買住宅和投資性房產，以及房屋翻新和維修費用。一般情況下，貸款額度最高可達抵押物價值或購屋價格（以較低者為準）的70%。還款期限最長可達20年。該服務也針對不持有日本居留身份的非居民，但此類申請人需開設指定的銀行帳戶，並原則上需支付50%以上的首付。此類申請人的還款期限最長可達15年。

 

 

ORIX財務

https://orixfinance.com.hk/project/mortgage-finance-tc/

（適用於香港公民或香港註冊公司）

 

歐力士財務提供香港身分證持有人或香港註冊公司貸款。

位於東京或大阪地區的住宅、零售和辦公大樓宇，用於自用或投資，均符合申請資格。物業價格須在3,000萬日元以上，貸款金額從

2,000萬日元起。還款期限最長可達15年。

 

 

駿河銀行

https://www.surugabank.co.jp/surugabank/kojin/service/dream_j/ (日文)

 

該服務面向所有外國人士，不限國籍。貸款金額為30萬日圓至6億日圓。還款期限不少於1年，獨棟房屋不超過40年，公寓不超過50年。此服務可用於購買自住房屋或土地、房屋擴建或翻新費用、現有房屋貸款展期，以及其他新建房屋或變更住所等相關費用。此服務僅提供浮動利率貸款方案。

 

SBI新生銀行

https://www.sbishinseibank.co.jp/retail/housing/flow/examination/#condition (日文)

 

 

該服務適用於購買獨棟住宅或公寓（包括二手房）、在自有土地上建造新房以及對其他金融機構的抵押貸款進行再融資。此服務不適用於房屋翻新或僅購買土地。貸款金額為500萬日元至3億日元，貸款年限為5年至35年。該服務提供浮動利率、初期固定利率和長期固定利率三種還款方案。

 

 

SMBC信託銀行

https://www.smbctb.co.jp/en/loan/index.html (英文)

 

該服務可用於為申請人或其家人建造或購買房產，或用於從其他金融機構進行抵押貸款再融資。貸款金額為1,000萬日元至5億日元，貸款期限為1至35年。他們提供浮動利率和初期固定利率貸款方案。 

除上述服務外，他們還提供投資房產貸款。申請此類貸款的申請人必須擁有1,000萬日圓以上的穩定收入，而自住房屋貸款則沒有此項要求。投資房產貸款的金額從500萬日元到1億日元不等，貸款期限從1年到30年以内。此類貸款提供浮動利率貸款和固定利率方案。

 

東京之星銀行

https://www.tokyostarbank.co.jp/foreign/cn/products/loan/property/

 

東京之星銀行為持有台灣護照、居住在台灣的非日本居民提供房地產投資貸款。此服務可用於在日本購買以及新建中古住宅大樓、公寓、商業大樓、店鋪、辦公室或獨棟房屋作為投資物業。此外，該服務也可用於購買以及新建中古住宅大樓和公寓作為第二居所或供家庭成員居住。

 

上述銀行中，中國銀行的辦理流程如下。

 

1. 1) 申請房屋貸款，提交必要文件
2. 2) 在中國銀行開立還款帳戶
3. 3) 由营业厅進行初步審核
4. 4) 中國銀行東京分行進行最終審核
5. 5) 簽訂貸款協議，設立抵押權
6. 6) 貸款發放

 

在駿河銀行、SMBC信託銀行和新生銀行申請貸款時，外國人必須購買指定的團體信用人壽保險。只要健康狀況良好，外國人即可購買此保險。如果您因健康原因無法購買保險，可以選擇Flat 35貸款。 Flat 35貸款在整個貸款期限內利率固定，與其他類型的貸款相比，對借款人的要求相對寬鬆。雖然Flat 35貸款對房產的要求較為嚴格，但購買團體信用人壽保險並非強制性要求。對於外國人而言，貸款通常僅限於持有永久居留權或特殊永久居留權的人士。因此，需向各金融機構確認具體細節。

 

 

 

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